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    周五蛋壳公寓将在美国上市疯狂扩张债务率高达100%

    2020-01-14  浏览量:55

    继清客公寓之后,蛋壳也将于本周五在美国股市上市。

    蛋壳公司上周更新了其招股图书,发行价格为14.5美元至16.5美元。该公司计划出售1060万股美国存托凭证,每股美国存托凭证代表10股a股。根据上限计划,首次公开募股将筹集到2.01亿美元。

    此外,据路透社报道,自由也在考虑今年在美国上市,筹资高达10亿美元。长期出租公寓迎来了上市潮。蛋壳上市后会产生什么样的飞溅?

    四年疯狂扩张

    蛋壳比青科晚了三年建立,但它的扩张更疯狂。从2015年底到2019年9月底,在不到四年的时间里,蛋壳公寓的托管房屋数量增加了166倍,从2434套增加到406746套。

    蛋壳主要经营两种产品,一种是“蛋壳公寓”,另一种是“朱蒙公寓”。前者是主要业务。在从个体业主那里购买和租赁公寓后,它被翻新和翻新,然后租赁给租户。朱蒙公寓针对蓝领公寓市场,出租整栋楼或某层楼,为公司客户提供员工宿舍。

    简而言之,这是主要房东的商业模式。蛋壳收入主要来自租金和服务费,而运营成本主要包括租金、折旧和摊销、其他运营费用、开业前费用、销售和营销费用、一般和管理费用以及技术和产品开发费用。

    根据招股披露的数据,2017年和2018年蛋壳收入分别为6.57亿元和26.75亿元,同比增长307.3%。2019年前9个月收入16.73亿元,同比增长198.8%。

    收入的增加主要是由于整个住房网络的迅速扩张。相比之下,青科公寓2018年的总营业收入为8.9亿元,而截至去年6月30日的营业房数量为96,854套,约为蛋壳房大小的四分之一。

    双重收入,双重损失。2017年和2018年蛋壳净亏损分别为2.72亿元和13.70亿元,同比增长404%。2019年前9个月,亏损25.16亿元,同比增长210%。租金无疑是运营成本的最大部分。2019年前9个月,蛋壳租赁成本占收入的比例从上年同期的77.7%上升至89.0%,对重资产运营模式进行了“完美”诠释。

    负债率高达100%,利润远未得到保证。

    高昂的租金无疑与蛋壳抢占市场份额的决心有关。——人以高价从房东手里抢走房子,然后以较低的价格租给房客。2017年、2018年和2019年前9位朋友的蛋壳经营现金流分别为负1.15亿元、11.64亿元和16.29亿元。从长期公寓的激烈竞争来看,蛋壳远没有盈利。

    此外,为了保持这种扩张速度,蛋壳需要大量的钱来“输血”截至2019年9月30日,蛋壳公寓现金1.73亿元,总资产76.74亿元,总负债76.61亿元,资产负债率高达99.8%。如果标准美国股票公司股权住宅(Equity Residential)的债务资产比率仅为49%。

    蛋壳将来能否盈利取决于几个因素。一是规模效应能否发挥作用,以降低装修、折旧和顾客购买成本。二是能否摒弃高收低租模式,找到正确的市场定位,充分发挥品牌效应。第三是提高入住率。然而,目前,变量仍然很大。股票学习网https://www.freeyb.com/

    早在2018年,由于长期租赁公寓的“暂停”和“现金池”问题,监管机构介入并进行专项整治,长期租赁公寓进入全面监管时代。调查显示,在长期租用的公寓中,存在房东财产受损、房客住所不安全、金融风险和社会风险。空气质量是租户抱怨的最大热点。

    从这个角度来看,比蛋壳更早上市的青科,似乎“毁了”蛋壳提前上市后的故事:两个多月以来,青科的股价大多低于2000英镑

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